每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

春节后,苏州楼市强势回暖,土地溢价率大幅走高致“地王”频现,部分区域甚至出现须付全款、托关系买房的彩票现象。而这显然与“稳地价、稳房价、稳预期”的彩票调控主基调背道而驰。

《每日经济新闻》记者注意到,面对火爆的彩票楼市,苏州当地曾一度传出官方将在“五一”前通过“限售”手段加码调控楼市,但政策迟迟没有落地。

5月11日晚间,苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的彩票补充意见》(下称《意见》),对工业园区全域、高新区部分重点区域的彩票新建商品住房实施“限售”,规定新房须取得房产证3年后方可转让;园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

至此,苏州加码楼市调控的彩票靴子终于落地。

调控加码为楼市“降虚火”

苏州市政府在《意见》中强调,楼市调控升级是注册基于“坚持‘房子是注册用来住的彩票,不是注册用来炒的彩票’定位,落实稳地价、稳房价、稳预期的彩票要求,遏制投机炒房,合理引导市场预期”而出台。

《每日经济新闻》记者注意到,《意见》主要从限售、调整土地出让报价规则、人才优先购房、优化学位政策等方面加码楼市调控。

限售方面,《意见》规定苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)内,新取得预(销)售许可的彩票商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的彩票项目),须取得不动产权证之日起满3年方可转让。苏州工业园区全域二手住房须取得不动产权证之日起满5年方可转让。

调整土地出让报价规则方面,《意见》将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。即:将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的彩票规定,调整为超过市场指导价5%~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的彩票规定,调整为超过市场指导价10%~25%后转为一次报价出让方式。

人才优先购房方面,《意见》要求在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的彩票商品住房,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50%~60%的彩票住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在苏州无自有住房的彩票人才。

此外,《意见》还明确将优化完善施教区内住房的彩票学位政策。《意见》自发布之日起施行。

“今年以来,苏州的彩票房价尤其是注册二手房价格在部分区域板块上涨的彩票趋势十分明显,特别是注册园区。”58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示:“此次限售政策并未一刀切,不同的彩票区域采取的彩票政策不尽相同,针对性很强。而土地出让政策的彩票微调,也将对稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。”

春节以来“地王”频现

《每日经济新闻》记者注意到,苏州上述楼市新政的彩票背景是注册近日苏州多个区域在土拍中频现“地王”,以及在园区等区域需要全款甚至需要托关系才能买到新房。而这与“稳地价、稳房价、稳预期”的彩票调控思路显然背道而驰。

4月24日,苏州主城区出让5宗宅地,其中位于吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的彩票2宗宅地均成为板块新“地王”。

如位于吴中区太湖新城板块的彩票一宗总建筑面积15.58万平方米的彩票住宅用地,在39轮竞价后被新城、招商联合体以总价32.58亿元、溢价率30.68%竞得,而其20909元/平方米的彩票楼面价,打破该板块于2017年创下的彩票14522元/平方米的彩票最高楼面价纪录。

另一宗位于吴中区尹山湖板块总建筑面积11.98万平方米的彩票住宅用地,在仅仅6轮报价后就被碧桂园以总价26.27亿元、溢价率56.7%竞得。而其21933元/平方米的彩票楼面价,也打破彩金该板块于2016年创下的彩票16743元/平方米的彩票最高楼面价纪录。

而在4月29日的彩票土拍中,位于园区的彩票一宗宅地的彩票楼面价创下10年来新高,更是注册将苏州楼市的彩票“小阳春”行情推到极致。

当日,工业园区的彩票一宗总建筑面积近12万平方米的彩票住宅用地,在前后40轮竞价后被中海以总价35.64亿元、楼面价30287元/平方米、溢价率38%竞得,在地价创新高的彩票同时,还成为园区10年来地价首次突破3万元/平方米的彩票地块。

《每日经济新闻》记者注意到,“地王”频出仅仅是注册苏州土地市场强势升温的彩票一个缩影。

中指院数据显示,今年一季度苏州宅地平均楼面价15082元/平方米,同比上涨25%,处于近4年来的彩票次高位;平均溢价率19.11%,同比增加3.44个百分点,环比增加12.2个百分点。

库存去化周期仅8个多月

除彩金土地市场的彩票强势升温,苏州的彩票楼市也在明显回暖。

克而瑞数据显示,4月份苏州商品住宅成交114.8万平方米,环比增长53%,同比增长高达80%;成交均价21742元/平方米,环比上涨6%,同比上涨11.6%。

库存方面,至2019年3月末,苏州商品住宅库存为614万平方米,为去年9月以来的彩票最低,并延续自去年11月以下的彩票下降趋势。而以近12个月月均75万平方米的彩票去化速度计算,其库存去化周期仅为8.2个月。

而《每日经济新闻》记者近日在苏州工业园区走访时还发现,在供需失衡背景下,园区部分新盘甚至出现买房靠关系、买房须全款的彩票乱象。

“苏州作为长三角区域的彩票重要城市,未来发展空间还很大,基础设施的彩票完善、人才的彩票流入,会娱乐对苏州楼市起到支撑作用。而库存走低、年初融资相对宽松,房企在苏州补仓的彩票意愿强烈。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,苏州此次加码楼市调控,对打击炒房需求、稳定房价和市场预期具有积极作用,不排除当地后续会娱乐进一步加大对市场进行检查、整顿的彩票力度。

多位业牟势壁人士也向《每日经济新闻》记者表示,在“稳地价、稳房价、稳预期”的彩票调控思路下,一些城市出现地价不断创新高、房价上涨过快等现象,并不符合上述调控思路。在调控思路没有发生变化的彩票情况下,楼市如果“维稳”不利,地方政府极有可能会娱乐被中央点名、约谈,甚至会娱乐受到问责。